自2022年施行的《北京市住房租赁条例》及其解读！

近年来，本市住房租赁市场发展迅速，已成为更多市民特别是新市民实现住有所居的重要途径。但是，庞大的住房租赁规模和复杂的住房租赁关系引发了大量矛盾纠纷，涉住房租赁类诉求居高不下，“黑中介”“隔断房”“甲醛房”问题屡禁不止，“二房东”跑路、“蛋壳爆仓”、哄抬租金、发布虚假房源等乱象时有发生。

让全体人民住有所居是习近平总书记一直牵挂的事。党的十八大以来，总书记多次就住房租赁问题作出批示，并在党的十九大报告中明确指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。

住有所居，是人民群众对美好生活向往的重要内容，制定条例，是市委贯彻落实总书记指示精神和党中央、国务院决策部署要求，推动住房租赁行业规范健康发展，维护群众切身利益的重要举措。

住房租赁涉及千家万户，事关重要民生，涉及主体多，法律关系复杂。在审议阶段，市人大常委会深入贯彻落实中央人大工作会议精神，坚持以人民为中心的发展思想，践行全过程人民民主，运用人大的制度优势，围绕“七有”“五性”需求，通过常委会组成人员联系代表、常委会主任会议组成人员联系区人大常委会工作机制等多种方式，广泛征求了各利益相关方的意见建议，比较充分地凝聚了社会共识，取得了较好的效果。这部法规的制定过程也是通过立法推动民生保障工作的重要体现。

条例聚焦当前住房租赁市场的重点难点问题，在广泛汇集民意、倾听民生需求的基础上，作了有针对性的制度设计，呈现六大亮点——

扩大租赁住房供给，保障群众居住需求

条例明确要合理规划租赁住房供给规模，将租赁住房纳入住房发展规划，扩大保障性租赁住房供给。多渠道增加租赁住房供给，鼓励按规定利用非居住存量土地建设租赁住房或者将非居住存量房屋改建为租赁住房，明确集体建设用地上租赁住房的建设和农村宅基地上闲置住房可依法出租。

保护当事人合法权益，平衡权利义务关系

在立法调研中有多方面意见提出，条例应当注重租赁当事人权利义务的平衡，这为条例的修改完善提供了坚实的民意基础。条例明确租赁当事人应当遵守《中华人民共和国民法典》等法律法规，自觉履行法定和约定义务；任何组织、个人不得侵害租赁当事人的个人信息权益。倡导租赁当事人签订长期租赁合同，建立稳定租赁关系。承租人在办理积分落户、子女入学等公共服务事项时，可享受服务便利。

条例明确出租人、承租人行为规范，出租人负责租赁住房及其附属设施的安全管理，不得向未提供身份证明材料的人出租住房，发现涉嫌利用出租住房从事违法犯罪活动的应当及时报告，不得采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他故意降低服务标准等方式，或者采取暴力、威胁等非法方式，强迫承租人变更、解除住房租赁合同，提前收回租赁住房；承租人应当向出租人提供身份证明材料，按照约定配合出租人定期检查租赁住房的使用情况，按照规划用途、安全合理使用租赁住房及其附属设施，并作为物业使用人遵守物业管理和生活垃圾分类相关规定，遵守小区管理规约。条例还明确建立健全住房租赁纠纷多元化解机制。

整治租赁市场乱象，加大规范管理力度

群租房、短租房和集租房问题，是群众较为关注和反映集中的问题，在立法调研中，征集到了很多意见建议。各方面普遍认为，应当明确出租住房的条件要求，从首都安全的角度，对于治安、扰民等问题加强监管。这些意见都源于群众在日常生活中的切身感受，条例对这些问题坚持加大规范管理力度。

回应群租房问题，明确出租住房条件，规定房屋应当符合安全规定，具备基本居住条件，不得打隔断分割出租，不得将起居室单独出租等。回应短租房问题，明确实行区域差异化管理，首都功能核心区内禁止出租短租住房；按照《中华人民共和国民法典》相关规定，对其他城镇地区出租短租住房的行为予以规范。回应集租房问题，对集中出租住房达到规定数量以及单位承租住房供本单位职工居住的，明确安全管理责任。

加强市场主体监管，严厉惩治违法行为

“二房东”卷款跑路、恶意诈骗房租，以及“蛋壳爆仓”等是近两年社会关注度较高的问题，在实际中已发生不少案例，给广大租户造成了较大利益损失。“甲醛房”“黑中介”问题，是一直以来基层反映诉求较多的问题。这些问题关涉群众切身利益，条例从强化市场主体监管的角度，作了有针对性的制度设计，力求对群众反映的“急难愁盼”作出回应。

回应“二房东”整治问题，规定个人转租住房超过规定数量的，应当依法申请办理市场主体登记，并明确法律责任；同时，为避免形成“资金池”，规定押金托管和租金监管措施，并设定相应处罚。回应“蛋壳爆仓”问题，对金融机构发放租金贷款以及贷款额度、贷款期限、发放贷款的频率作了规定。回应“甲醛房”问题，明确装修装饰应当征得所有权人同意，遵守相关规定和标准，并设定相应处罚。回应“黑中介”问题，对房地产经纪机构提出规范从业要求，规定其不得开展住房转租经营业务，不得赚取租金差价。

源头管控信息发布，遏制虚假房源问题

条例明确互联网信息平台承担身份核验、登记、信息审查和信息报送等责任，并要求平台对两年内因违法发布房源信息、推荐房源受到三次以上行政处罚，或者在停业整顿期间的信息发布者，应当采取一定期限内限制其信息发布等必要措施，保障消费者权益。

坚持服务管理并重，运用科技强化监管

登记备案和出租登记是《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国治安管理处罚法》规定的法定义务，条例明确建立健全本市住房租赁管理服务平台，便利租赁当事人完成网签备案，履行法定义务，实现部门间信息共享，让“信息多跑路、群众少跑腿”。为强化社会风险管控，条例明确遇有突发事件或者可能引发住房租赁市场系统性风险的紧急情况，政府依法发布必要管控措施；并依据《中华人民共和国价格法》，对于住房租金明显上涨的，明确价格干预措施。

此外，条例的适用范围明确为：

本市行政区域内自然人、法人和非法人组织之间的住房租赁及其监督管理活动，适用本条例。城市公有房屋、公共租赁住房的租赁不适用本条例。同时，考虑到国家和本市对保障性租赁住房、共有产权住房等保障性住房有特殊规定，因此，在附则中仅作衔接性规定。还明确禁止将违法建设和其他依法不得出租的房屋出租。